상가 임대인 갱신 거절 통보 시기 | 계약 만료 전 1개월 서면 요건

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항에 따르면, 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절 의사를 통지해야 해요. 이 기간에 통지가 없으면 임대인이 갱신을 거절하지 않은 것으로 간주하죠. 임차인이 갱신요구를 하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없게 돼요.

만료 1개월 이내에 갱신 거절을 통보한 경우에도 무효이니 주의하세요. (「민법」 제628조 참조) 발송일이 아닌 도달일이 기준이거든요. 내용증명을 만료 1개월 전에 발송했더라도 실제 도달일이 만료 1개월 이내라면 효력이 없어요. 임대인은 여유 있게 만료 전 충분한 시간을 두고 발송하는 것이 안전하죠.

반면 임차인은 갱신 거절 통보가 없거나 기간 요건을 어긴 경우 이를 적극 주장해야 해요. 통보 없이 조용히 나가면 갱신요구권을 포기한 것으로 해석될 수 있거든요. 구두로 나가달라는 요청을 받았다면 서면 갱신 거절 통보를 요구하고 그 과정을 기록해두세요.

임대인이 만료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 거절 통보를 하지 않으면 임대차는 묵시적으로 갱신돼요. 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 계속되고, 기간은 1년으로 간주하죠(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항). 임차인이 아무 행동을 하지 않아도 계속 영업할 수 있어요.

하지만 임차인도 같은 기간(만료 6개월~1개월 전) 안에 갱신요구 의사를 표시하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어지죠. (「상가건물 임대차보호법」 제10조 제5항 참조) 이 상태에서 임차인은 통보를 통해 해지할 수 있는 권리가 생겨요. 한편 임대인은 단순 통보만으로 나가라고 요구할 수 없거든요.

묵시적 갱신에서 1년이 다시 만료되어도 임대인이 통보하지 않으면 갱신이 반복돼요. 갱신요구권 10년 안에 있는 한 임차인은 계속 영업을 이어갈 수 있죠. 관할 지역 찾기쉬운 생활법령정보(상가건물 임대차)에서 자세한 내용을 확인하세요.

묵시적 갱신 시 계약기간은 1년으로 간주해요(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항). 전 임대차의 기간이 2년이었더라도 1년으로 새로 시작하죠. 1년이 지난 후 다시 통보 없이 이어지면 또 1년씩 반복되고, 이 기간은 모두 갱신요구권 10년에 합산돼요.

묵시적 갱신 기간 중 임차인은 서면 통보를 통해 해지할 수 있어요. 통보 후 일정 기간이 지나면 임대차가 종료되고 보증금 반환을 청구할 수 있죠. 다만 임대인이 단순 통보만으로 퇴거를 요구하는 것은 효력이 없거든요. 임대인은 정당한 거절 사유를 갖추어 만료 전 6개월~1개월 사이에 통보해야 해요. (「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 참조)

묵시적 갱신 중에는 임차인이 계약기간에 구애받지 않고 영업을 계속할 수 있는 유연성이 생겨요. 그러나 임대인 입장에서 장기간 이어지면 부동산 처분 계획에 제약이 생기므로 양측 모두 기간 관리를 철저히 하세요. 갱신 요구 시 임대차계약서 사본을 증빙 서류로 보관해야 해요.

갱신 거절 내용증명은 만료일로부터 역산해 1개월 전 이전에 임차인에게 도달해야 효력이 있어요. 발송일이 아닌 도달일이 기준이죠. 우체국 내용증명 우편은 보통 수 영업일 안에 배달되지만 연휴 기간에는 지연될 수 있으므로 여유를 두고 발송하는 것이 안전해요(「상가건물 임대차보호법」 제13조).

다만 갱신 거절은 만료 6개월 전에는 할 수 없거든요. 지나치게 이른 시점에 발송한 내용증명도 효력이 없어요. 예를 들어 만료일이 2026년 6월 30일이라면 2025년 12월 31일부터 2026년 5월 31일 사이에 도달해야 하죠. 6개월~1개월이라는 기간 요건을 정확히 지켜야 해요.

거절 내용증명에는 거절 사유를 구체적으로 명시해야 한다는 점도 주의하세요. 단순히 '갱신하지 않겠다'만 쓰고 사유가 없으면 법원에서 정당한 거절로 인정받기 어렵거든요. 법에서 열거한 사유(임차인의 의무 위반, 재건축 계획, 직접 사용 목적 등) 중 해당하는 내용을 기재하고, 궁금한 점은 찾기쉬운 생활법령정보 홈페이지나 대한법률구조공단(☎ 132)에 문의하세요.