보증금을 받는 상가 임대사업자라면 간주임대료 부가세를 놓치면 안 돼요. 세금 계산이 복잡해서 어렵죠? 계산 공식부터 정기예금이자율 1.2% 적용 방법, 임차인 부담 특약 시 처리까지 정리했어요.
보증금 × 이자율 × 임대일수 / 365
간주임대료 계산 공식
부가세 = 간주임대료 × 10%
120만 원
보증금 1억 원 × 1년
간주임대료 (부가세 12만 원)
보증금 - 차입금 잔액
차입금 있을 때
과세 대상 금액 감소
상가 임대인이 보증금을 받으면 그 보증금에 대해 간주임대료를 계산해 부가가치세 신고에 포함해야 해요. 간주임대료는 보증금을 운용해 얻는 이자 수익에 준하는 금액으로, 과세 대상이에요. (「부가가치세법」 제29조 참조)
계산 공식은 '보증금 × 정기예금이자율(1.2%) × 임대일수 / 365'예요. 이렇게 산출된 간주임대료에 10%를 곱하면 납부할 부가가치세가 돼요. 이 공식에 따라 보증금 금액과 임대 기간에 비례해 간주임대료가 산출돼요.
참고로 임대인이 금융기관 차입금을 보유하고 있으면 차입금 잔액을 보증금에서 차감해 계산할 수 있어요. 이 경우 간주임대료 과세 대상 금액이 줄어들어요. 자세한 내용은 관할 세무서나 법률구조공단(전화 132)에 문의하거나 확인하세요.
1.2%
현재 정기예금이자율
기획재정부 고시 (2022년 이후)
2.1%
2019년 이전 이자율
현재보다 높아 세 부담 컸음
국세청 홈택스
이자율 확인처
기획재정부 고시 참고
간주임대료 계산에 적용하는 정기예금이자율은 기획재정부 장관이 매년 고시해요. 2022년 이후 현재까지 연 1.2%를 적용하고 있죠. 이 이자율은 시중 금리 수준에 따라 변경될 수 있어요. (「부가가치세법」 제29조 참조)
이자율이 낮을수록 간주임대료가 적게 계산되어 부가세 부담이 줄어들죠. 현재 1.2%는 과거(2019년 이전 2.1%)보다 낮아졌기 때문에 동일 보증금이라도 이전보다 세 부담이 줄어들었어요.
이에 따라 부가세 신고 전에 해당 과세기간에 적용되는 정기예금이자율을 반드시 확인해야 해요. 국세청 홈택스 또는 기획재정부 고시를 통해 최신 이자율을 확인할 수 있어요.
상가 임대차에서 환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 상임법 보호를 제대로 못 받을 수 있어요. 서울 9억 기준과 계산 공식, 초과 시 보증금 보호 범위까지 알려드리죠. 보증금 보호 요건과 절차를 생활법령정보 기준으로 정리했어요.
상가 임차인이 보증금을 지키려면 사업자등록과 확정일자가 모두 중요해요. 대항력 취득 시점부터 우선변제권 차이까지 쉽게 설명해드리죠. 임대사업자 등록 절차와 세금 처리를 생활법령정보 기준으로 정리했어요.
상가 보증금을 줄이고 월세를 올릴 때 법에서 정한 이자율 상한이 있어요. 한국은행 기준금리 연동 계산법과 실제 추가 월세 구하는 방법을 알려드리죠. 보증금 보호 요건과 절차를 생활법령정보 기준으로 정리했어요.
간주임대료 부가세를 임차인이 부담하기로 했다면 계약서에 반드시 명시하세요
임대차계약 시 간주임대료 부가세를 임차인이 부담하기로 특약을 맺는 경우가 있어요. 이 경우에도 부가세 납부 의무는 임대인에게 있고, 임차인에게 세금계산서를 발행하는 것이 가능해요. (「부가가치세법」 제29조 참조)
세금계산서를 발행하면 임차인은 매입세액공제를 받을 수 있어요. 임대인은 세금계산서 발행 후 부가세를 신고·납부하고, 임차인으로부터 해당 세액을 수령하면 돼요.
하지만 간주임대료 부가세를 임차인에게 청구하려면 계약서에 명확하게 특약을 기재해야 해요. 구두 합의만 있으면 분쟁이 생길 수 있으니 계약서 작성 시 부가세 부담 조항을 꼭 넣어두세요. 자세한 내용은 관할 세무서나 법률구조공단(전화 132)에 문의하거나 확인하세요. 신고 시 매매계약서 사본과 신고서를 함께 제출해야 해요.
연체 임대료를 이유로 보증금을 임의 차감하면 부가세 신고가 틀릴 수 있어요
간주임대료 계산 시 보증금은 임대차계약서에 기재된 금액을 기준으로 해요. 임차인이 월세를 연체했더라도 임대인이 임의로 보증금에서 연체분을 공제해 계산할 수 없어요. (「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 참조)
보증금에서 연체 임대료를 차감하려면 임차인과 명시적으로 합의하거나, 임대차 종료 시 정산 절차를 거쳐야 해요. 연체 사실만으로 부가세 신고 시 보증금을 임의로 줄이면 과세당국에서 부인할 수 있어요.
참고로 임차인이 연체한 월세는 발생 시점의 임대소득에 포함해야 해요. 실제로 수령하지 못했더라도 권리가 발생한 시점에 소득으로 처리하는 것이 원칙이에요. 연체 임대료 처리는 세무사와 상담하는 것이 좋아요. 궁금한 점은 찾기쉬운 생활법령정보(상가건물 임대차) 홈페이지에서 확인하거나, 대한법률구조공단(전화 132)에 무료 법률상담을 신청하세요. 내 상황에 맞는 정확한 대응 방법을 찾을 수 있어요.
네, 월세가 없더라도 보증금을 받으면 간주임대료를 계산해 부가세 신고에 포함해야 해요. 보증금 × 이자율 × 임대일수/365 공식으로 계산한 금액에 10%를 곱한 부가세를 납부해요.
간이과세자도 보증금이 있으면 간주임대료를 계산해 신고해야 해요. 하지만 간이과세자는 일반과세자와 세율 계산 방식이 달라요. 세무사에게 정확한 신고 방법을 확인하세요.
계약 갱신 시 보증금이 변경됐다면 변경된 보증금을 기준으로 계산해요. 갱신일부터 새로운 보증금을 적용한 간주임대료로 계산하고, 변경 전·후 기간을 각각 나눠서 계산하는 것이 원칙이에요.
네, 임대사업자가 금융기관에서 차입한 부채(사업 관련 대출)가 있으면 보증금에서 차입금 잔액을 뺀 금액만큼만 간주임대료 과세 대상이 돼요. 차입금 잔액이 크면 간주임대료가 크게 줄 수 있어요.
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